조정지역 일시적 2주택 처분기한 2년: 잔금일로 센다

조정대상지역에서 집을 갈아타면 10월 1일부터 기존 집 처분기한이 3년에서 2년으로 줄어든다(요건은 아래 표). 이 기한은 잔금일 기준으로 센다. 새 집의 잔금일부터 2년 안에 기존 집의 잔금일이 와야 한다.

등기접수일을 기준으로 삼는 경우는 두 가지다.

① 잔금을 치르기 전에 등기를 먼저 접수한 경우
② 잔금을 치른 날이 분명하지 않은 경우

그 밖에는 등기를 언제 접수하든 기한에 영향이 없다. 집을 매매로 사고파는 경우를 기준으로 썼다.

10월 1일부터 달라지는 것

9월 29일 국무회의에서 소득세법 시행령 등 개정안 4건이 의결됐고, 10월 1일부터 시행된다. 이번 개정에서 주택 양도세와 관련된 것은 세 가지다.

항목	현행	개정안
일시적 2주택 특례	기존 집을 3년 안에 팔면 1세대 1주택으로 본다	조정대상지역은 기존 집을 2년 안에 팔아야 한다
매입임대 아파트 양도세 중과 배제(조정대상지역)	임대가 끝난 뒤에도 계속 적용된다	2027년 말까지 유지하고, 2028년부터는 임대 종료 후 1년 안에 팔아야 한다(재건축·재개발 중이면 이전고시일부터 1년)
상생임대주택 양도세 거주요건 면제	2년 거주하지 않아도 1세대 1주택 특례를 받는다	2026년 말 종료. 상생임대가 끝난 뒤 1년 안에 팔아야 면제된다(최대 2029년 12월 31일까지)

표는 재정경제부 발표를 다룬 보도를 기준으로 했다. 시행령은 10월 1일에 공포되므로 공포본으로 다시 확인한다. 이 글은 첫 줄인 일시적 2주택을 다룬다.

일시적 2주택: 2년이 적용되는 경우

지금 조문은 새 집을 취득한 날부터 3년 이내에 기존 집을 양도하면 1세대 1주택으로 본다(소득세법 시행령 제155조 제1항). 개정안은 이 기간을 조정대상지역에서 2년으로 줄이고, 양도세뿐 아니라 종합부동산세 특례에도 적용한다.

경우	처분기한
기존 집과 새 집이 모두 조정대상지역이고, 새 집을 8월 4일 이후 취득했고, 기존 집을 10월 1일 이후 양도한다	2년
8월 3일 이전에 새 집을 취득했거나, 새 집 매매계약을 맺고 계약금을 냈다	3년 유지
기존 집이나 새 집이 조정대상지역이 아니다(2년은 둘 다 조정대상지역일 때만 적용된다)	3년 유지
기존 집을 10월 1일 전에 양도한다	3년 유지

잔금일 기준

세법에서 집을 산 날과 판 날은 대금을 다 치른 날, 곧 잔금일이다(소득세법 제98조). 예외는 두 가지다. 잔금일이 분명하지 않거나 잔금을 치르기 전에 소유권이전등기를 했다면, 등기부에 적힌 등기접수일이 그날이 된다(시행령 제162조 제1항 제1호·제2호). 새 집을 산 날과 기존 집을 파는 날 모두 같은 규칙이다.

잔금과 등기를 같은 날 접수하면 두 날짜가 같다. 잔금을 치르고 등기를 몇 주 뒤에 접수했다면 기준은 잔금일이다. 등기접수일부터 2년을 세면 기한을 실제보다 늦게 잡게 된다. 기존 집도 마찬가지여서, 잔금을 받았다면 등기가 늦어져도 판 날은 잔금일이다.

등기부에서 확인할 날짜는 갑구 소유권이전 줄의 접수일자다. 등기원인일자(매매는 계약일)는 세법상 기준일이 아니므로 보지 않는다. 등기부 읽는 법은 등기사항전부증명서 칼럼을 참고한다.

기한을 맞추려면

1. 새 집 잔금일에서 2년 뒤 날짜를 달력에 적어 둔다. 잔금일이 2026년 11월 20일이라면 기존 집 잔금은 2028년 11월 20일보다 앞에 끝내도록 잡는다. 기한을 하루라도 넘기면 특례를 받지 못하니 날짜에 여유를 둔다.
2. 기존 집 매매계약을 할 때 잔금일을 그 날짜보다 훨씬 앞에 넣는다. 매수인 사정으로 잔금이 미뤄져도 기한은 늘어나지 않는다. 잔금일에 여유가 없으면 기한을 넘길 수 있다.
3. 잔금과 등기는 같은 날 접수한다. 같은 날이면 어느 날짜를 기준으로 삼을지 따질 일이 없다. 돈을 치르기 전에 등기를 먼저 넘기면 그 등기접수일이 집을 산 날, 판 날이 되어 기한 계산이 달라진다.
4. 새 집 매매계약을 8월 3일 이전에 맺고 계약금을 냈다면 계약서와 계약금 이체 내역을 보관한다. 이 경우는 종전대로 3년을 적용받을 수 있어서, 그 사실을 보여 주는 서류다.

이 글이 다루지 않는 경우

• 상속·증여로 취득한 집: 상속은 상속이 시작된 날, 증여는 증여받은 날이 기준이라 위 설명과 다르다(시행령 제162조 제1항 제5호).
• 분양권·조합원입주권·건설 중인 집: 집을 산 날을 정하는 방식과 주택 수 계산이 따로 있다.
• 종합부동산세: 특례기간은 함께 줄지만 적용 시점이 다르다. 2027년 6월 1일 기준으로 납세의무가 성립하는 분부터라고 보도됐다.
• 보유·거주 요건, 비과세 한도, 세액: 세무서나 세무사에게 확인한다. 새 집을 사려면 기존 집을 취득한 지 1년이 지나야 한다는 요건(제155조 제1항)도 여기에 속한다.
• 매입임대 아파트와 상생임대: 위 표의 둘째, 셋째 줄이다. 임대 종료 후 팔아야 하는 매입임대 아파트라면 등기부에 부기등기가 남았는지부터 본다. 임대사업자 등록 말소 뒤 부기등기를 보면 된다.

등기온에 맡기면

소유권이전등기 온라인 신청은 물건(아파트·빌라·연립)과 대상자 조건을 확인하고, 잔금일까지 5일 이상 남아 있어야 진행된다. 조건에 맞지 않으면 카카오톡 상담으로 이어진다. 기한이 빠듯한 갈아타기라면 잔금일이 정해지는 대로 신청하는 편이 낫다.

전자서명은 본인이 직접 해야 해서 잔금일에 막히기 쉽다. 미리 서명해 두면 접수가 밀리지 않는다. 서명하는 방법은 부동산등기 전자서명에 나와 있다.

이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률·세무 자문이 아니다. 개정 시행령의 정확한 요건과 세액·비과세 여부는 공포된 조문과 관할 세무서 또는 세무사에게 확인하기 바란다. (작성: 법무법인 시화가 운영하는 등기온, 2026년 9월 기준)