부동산 등기사항전부증명서: 등기부등본 발급부터 보는 법까지 파헤치기

부동산 등기부등본은 정식 명칭이 등기사항증명서(전부/일부)로 바뀌었고, 지금도 흔히 "등기부등본"이라고 부른다. 이 글에서도 읽기 편하도록 이하 "등기부등본"으로 쓴다. 다만 다섯 가지 종류를 갈라 말할 때는 정식 명칭을 그대로 쓴다.

등기부등본을 뗄 때는 세 가지를 순서대로 정하면 된다.

① 대상이 토지·건물·집합건물 중 무엇인지
② 제출용인지 확인용인지
③ 과거 말소기록까지 볼 것인지

제출용이면 발급(1통 1,000원), 확인용이면 열람(700원)이고, 말소된 기록까지 보려면 등기사항전부증명서(말소사항 포함)를 골라야 한다.

아파트 한 채를 확인하는데 토지를 떼야 하는지 집합건물을 떼야 하는지, "전부"만 고르면 말소사항도 따라 나오는지 헷갈리기 쉽다. 이름이 비슷해도 표시되는 범위가 다르다. 필요한 정보를 먼저 정하고 종류를 고르는 순서다.

등기부등본, 정식 이름은 등기사항증명서다

말이 셋으로 나뉜다. 관계만 잡아 두면 인터넷등기소 화면에서 헤매지 않는다.

• 등기부: 부동산의 소재지·면적 같은 표시사항과 소유권·근저당권 등 권리관계를 기록해 둔 공적 장부
• 등기사항증명서: 그 장부에 적힌 내용을 증명해 주는 서류. 전부증명서와 일부증명서로 갈린다
• 등기부등본: 위 서류를 일상적으로 부르는 이름

등기부는 토지등기부와 건물등기부로 나뉜다. 아파트·다세대주택처럼 한 건물 안에 여러 소유자의 공간이 나뉜 경우에는 집합건물 등기기록으로 관리된다.

그래서 인터넷등기소에 "등기부등본"이라는 메뉴가 보이지 않아도 당황할 필요가 없다. 등기사항증명서 열람·발급 메뉴가 그것이다.

등기부등본은 법원이 관리하는 핵심 공적 장부지만, 우리 법은 원칙적으로 부동산등기의 공신력을 인정하지 않는다. 등기를 믿었다는 이유만으로 실제 권리까지 항상 보호되지는 않는다는 뜻이다. 계약 목적에 따라 건축물대장, 토지이용계획, 체납·임대차 관련 자료도 함께 확인해야 한다.

토지·건물·집합건물 중 무엇을 떼야 하나

광고 이름이나 겉모습이 아니라 등기된 형태에 맞춰 고른다.

확인하려는 부동산	떼야 할 등기부등본	확인할 점
나대지·임야·도로 등 토지	토지 등기부등본	토지 소유자와 지상권·지역권·근저당권 등 토지에 기록된 권리
단독주택·다가구주택 등 [건물]로 등기된 일반건물	건물 + 토지 등기부등본	토지와 건물은 별개의 부동산이다. 두 소유자가 같은지, 각 등기기록에 다른 권리가 없는지 따로 본다
아파트·다세대주택·오피스텔 등 [집합건물]	해당 동·호의 집합건물 등기부등본	보통 한 통에서 전유부분(내가 단독으로 쓰는 호실)과 대지권(땅에 대한 권리 비율)을 함께 확인한다
대지권을 한 통에서 확인하기 어려운 집합건물	집합건물 등기부등본 + 토지 등기기록 추가 확인	대지권 표시가 없거나 미등기 상태이거나, 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 표시된 경우

집합건물인데 토지 등기기록도 봐야 할 때

• 대지권의 표시가 없는 경우
• 대지권이 아직 등기되지 않은 경우
• 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 표시된 경우
• 그 밖에 대지권 내용이나 토지 권리관계를 집합건물 등기부등본만으로 확인하기 어려운 경우

집합건물 등기부등본의 표제부는 위처럼 1동 건물의 표시 → 대지권의 목적인 토지의 표시 → 전유부분 건물의 표시 순으로 이어진다. 개인정보는 가렸다.

"별도등기"가 있다고 해서 무조건 위험한 부동산이라는 뜻은 아니다. 집합건물 등기부등본만 보고 끝내지 말고 토지 등기기록에 따로 적힌 내용을 확인하라는 표시다.

"빌라"·"상가주택"이라는 이름만 보고 고르면 안 된다. 빌라는 일상적인 호칭일 뿐 다세대주택인지 다가구주택인지에 따라 등기 형태가 다르고, 상가주택은 법정 등기 유형 자체가 아니다. 인터넷등기소 검색 결과에 표시되는 [건물] 또는 [집합건물]을 확인한다.

열람과 발급은 무엇이 다른가

같은 등기기록을 열람할 수도 있고 발급받을 수도 있다. 차이는 제출용으로 인정되는지다.

구분	인터넷 수수료	주로 쓰는 경우	주의할 점
열람	700원	소유자·권리관계를 빠르게 확인할 때	보통 참고용이다. 제출이 필요하면 제출처가 열람 출력물을 받는지 먼저 확인한다
발급	1통 1,000원	은행·법원·공공기관 등 공식 제출용	제출처가 요구하는 종류와 발급일 제한을 확인한 뒤 발급한다

수수료는 2026년 8월 확인 기준이다. 수수료와 서비스 방식은 바뀔 수 있으므로 결제 전에 인터넷등기소 화면을 다시 확인한다.

열람은 한 번 결제하면 최초 열람 후 1시간 이내에는 수수료 없이 다시 볼 수 있다(부동산 소유현황은 24시간 이내). 다만 재열람의 대상은 그 시점의 등기기록이라, 사이에 새 등기가 접수되면 내용이 달라진 상태로 보인다. 「인터넷에 의한 등기기록의 열람 등에 관한 업무처리지침」이 정한 내용이다.

발급본을 복사하거나 스캔해서 제출해도 되나

인터넷 발급본에는 발급번호, 인증문구, 2차원 바코드, 복사방지 표시 등 위조·변조 방지 기능이 들어간다. 일반 PDF처럼 저장해 두고 같은 원본을 계속 재출력하는 방식이 아니다.

등기기록의 분량과 내용에 비추어 무인발급기나 인터넷으로 열람·발급하기에 적합하지 않다고 인정되면 법원행정처장이 이를 제한할 수 있다(「부동산등기규칙」 제32조 제2항). 기록이 아주 두꺼운 부동산은 인터넷에서 안 떼질 수 있다는 뜻이고, 그때는 등기소 창구를 이용한다.

복사·스캔 자체는 가능하지만 복사본이 종이 발급본과 똑같이 인정되는 것은 아니다. 복사방지 표시로 사본임이 드러나거나 위·변조 확인이 어려워 제출처가 받지 않을 수 있다. 종이 발급본이 필요한지 복사본도 되는지는 제출받는 기관에 먼저 확인하는 것이 안전하다.

등기부등본 종류는 규칙이 정해 두었다

여기서부터는 정식 명칭을 쓴다. 인터넷등기소 화면에 이 이름 그대로 뜨기 때문이다.

「부동산등기규칙」 제29조(등기사항증명서의 종류)가 아래 다섯 가지를 각각 별개의 종류로 정하고, 제6호로 "그 밖에 대법원예규로 정하는 증명서"를 열어 두고 있다. 인터넷등기소에서 실제로 고르는 것은 이 다섯 가지다.

"전부·일부"와 "현재 유효·말소 포함"을 자유롭게 조합하는 구조가 아니다. 아래 다섯 줄이 각각 하나의 종류다.

증명서 종류	표시되는 내용	이럴 때 쓴다
등기사항전부증명서 (말소사항 포함)	말소된 등기사항을 포함해 현재 등기기록에 기록된 사항 전부	현재 상태와 과거 권리 변동을 함께 볼 때
등기사항전부증명서 (현재 유효사항)	현재 효력이 있는 등기사항과 그 관련 사항	현재 소유자와 현재 효력 있는 권리만 볼 때
등기사항일부증명서 (특정인 지분)	특정 공유자의 지분과 그 지분에 관련된 사항	공동소유 부동산에서 한 사람 지분만 볼 때
등기사항일부증명서 (현재 소유현황)	현재 소유자 또는 공유자와 공유지분	누가 얼마만큼 소유하는지 간단히 볼 때
등기사항일부증명서 (지분취득 이력)	특정 지분이 현재 공유자에게 이전되어 온 취득 경위	그 지분이 어떻게 넘어왔는지 볼 때

목적별로 이렇게 정리된다.

• 현재 상태만 간단히 확인 → 등기사항전부증명서(현재 유효사항)
• 계약 검토 등으로 과거 말소기록까지 확인 → 등기사항전부증명서(말소사항 포함)
• 공동명의 중 특정 지분만 확인 → 목적에 맞는 등기사항일부증명서

다만 제출용이라면 본인 판단보다 제출처가 지정한 종류가 먼저다.

주민등록번호는 공개로 골라야 하나

일반적인 등기부등본에서는 주민등록번호 일부가 가려져 표시된다. 「부동산등기규칙」 제32조 제1항이 등기명의인의 주민등록번호·부동산등기용등록번호 일부를 공시하지 않을 수 있도록 정하고, 그 범위와 방법은 대법원예규에 맡기고 있다. 전체 공개가 필요하면 인터넷등기소가 정한 공개 요건과 본인확인·정보 일치 절차를 충족해야 한다. 공동인증서로 본인확인을 했다는 이유만으로 다른 사람의 전체 주민등록번호가 자동 공개되지는 않는다. 제출처가 전체 공개본을 요구하는지 먼저 확인한다.

말소사항 포함을 고르면 무엇이 더 보이나

등기사항전부증명서(말소사항 포함)는 현재 효력 있는 등기사항에 더해, 현재 등기기록에 남아 있는 과거 말소사항까지 보여준다. 과거 소유권이나 권리관계가 어떻게 바뀌었는지 확인할 수 있다. 다만 말소된 기록은 현재 효력이 없어진 등기사항이다.

말소된 등기사항은 위처럼 빨간 선이 그어진 채 남는다. 을구 1번 근저당권설정이 통째로 선이 그어진 것이 말소된 등기다. 현재 유효사항만 고르면 이 줄들은 아예 표시되지 않는다. 가운데 흐리게 찍힌 "열 람" 글자는 열람용 출력물이라는 표시다. 개인정보와 부동산 소재지는 가렸다.

"말소"가 곧 "빚을 다 갚았다"는 뜻은 아니다. 말소 원인은 변제뿐 아니라 합의, 취하, 취소, 절차 종료 등 여러 가지다. 말소기록이 있다는 사실만으로 현재 소유자의 지급 능력이나 사기 여부를 단정해서는 안 된다.

말소사항 포함본이면 옛 기록을 전부 볼 수 있나

현재 등기기록에 남아 있는 말소사항은 확인되지만, 폐쇄된 별도의 등기기록까지 자동으로 합쳐지지는 않는다. 과거에 토지 합필(여러 필지를 하나로 합치는 일)이나 건물 멸실로 기존 등기기록이 폐쇄된 경우에는 폐쇄등기기록을 따로 확인해야 할 수 있다. 폐쇄한 등기기록에 대해서는 「부동산등기규칙」 제29조 단서가 제1호(말소사항 포함)로 발급 범위를 한정하고 있다. 현재 유효사항이나 일부증명서로는 뗄 수 없다는 뜻이다.

인터넷등기소 발급 순서

1. 목적을 정한다: 혼자 확인할 것인지, 은행·법원·공공기관에 제출할 것인지 먼저 구분한다
2. 정확한 주소를 준비한다: 도로명주소만 믿지 말고 지번, 동·호까지 대조한다
3. 부동산 형태를 확인한다: 검색 결과의 [토지]·[건물]·[집합건물] 표시를 보고 맞는 기록을 고른다
4. 종류를 고른다: 현재 상태만 볼지, 말소사항까지 볼지, 특정 지분만 볼지 정한다
5. 주민등록번호 공개 여부와 결제 내용을 확인한다: 제출처 요구사항과 부동산 주소를 마지막으로 대조한 뒤 결제한다

등기기록은 새 등기가 접수되면 달라진다. 계약이나 잔금처럼 중요한 판단에 쓸 때는 예전에 저장해 둔 파일이 아니라 그 시점에 새로 열람·발급하는 것이 맞다.

등기부등본 읽는 법: 표제부 → 갑구 → 을구

떼는 것까지는 절반이다. 수억 원이 오가는 계약에서 등기부등본을 떼고도 무슨 말인지 몰라 그냥 넘기는 경우가 많다.

등기부등본은 세 칸으로 나뉘고, 각 칸이 답해 주는 질문이 다르다. 이 순서로 보면 위험의 상당 부분을 1차로 거를 수 있다.

구분	답해 주는 질문	핵심으로 보는 것
표제부	이 부동산이 맞나	주소·지번·면적, 집합건물이면 대지권
갑구	등기부상 소유자가 맞나	소유자(공동소유 포함), 가압류·가처분·압류·경매·가등기·신탁
을구	소유권 외에 어떤 권리가 걸려 있나	근저당 채권최고액, 전세권·지상권·등기된 임차권

각 칸의 표시는 권리관계의 단서일 뿐이다. 표시가 있다고 위험이 확정되는 것도, 없다고 안전이 보장되는 것도 아니다.

표제부: 이 부동산이 내가 계약하는 그 집이 맞나

가장 먼저 할 일은 지금 보고 있는 등기부가 정말 계약할 그 집의 것인지 확인하는 것이다. 주소 한 글자, 동·호수 하나가 달라 엉뚱한 집 서류를 보고 있는 경우가 있다.

• 소재지번·도로명주소가 계약서와 정확히 일치하는지
• 면적(전용면적 등)이 계약 내용과 맞는지
• 아파트·오피스텔 같은 집합건물이면 대지권이 등록되어 있는지

앞에서 본 표제부 이미지가 그 구조다. 1동 건물의 표시, 대지권의 목적인 토지의 표시, 전유부분 건물의 표시가 차례로 이어진다.

대지권 표시가 없다면 곧바로 "토지 사용권이 전혀 없다"고 단정할 수는 없다. 미등기 대지사용권이 있거나 신축이라 대지권 등기가 지연된 경우도 있다. 다만 그대로 넘기지는 말고 토지 등기부등본, 분양계약서, 대지사용권의 근거, 향후 대지권 등기 가능 여부를 함께 확인한다.

갑구: 등기부상 소유자가 계약 상대방이 맞나

갑구는 소유권과 그 처분 제한이 적히는 칸이다. 앞에서 본 갑구 이미지에서 소유권보존 → 소유권이전 → 등기명의인표시변경으로 이어지는 흐름이 그것이다.

가장 기본은 갑구의 현재 소유자와 계약 상대방(매도인·임대인)이 같은 사람인지다. 다르다면 위임장·인감증명서로 임대·처분 권한과 그 범위를 반드시 확인한다.

공동소유라면 지분과 권한을 따로 본다. 부동산 전체를 매매하려면 원칙적으로 공유자 전원이 직접 계약하거나 적법한 대리권을 줘야 한다. 각 공유자는 자기 지분은 원칙적으로 단독 처분할 수 있으므로, 계약 대상이 부동산 전체인지 특정인의 지분만인지도 확인한다.

갑구에서 멈춰야 할 신호

신호	쉬운 뜻	왜 주의하나
가압류	채권자가 장래 강제집행을 위해 재산을 임시로 묶어 둔 상태	처분하더라도 그 채권자에게 대항하지 못할 수 있다. 채무 분쟁이 진행 중이라는 신호다
압류	강제집행·세금 체납처분으로 처분이 제한된 상태	처분해도 압류 채권자에게 대항하지 못할 수 있고, 경매·공매로 이어질 수 있다
가처분	권리 다툼 중 처분을 임시로 막아 둠	소유권·권리관계 분쟁이 진행 중일 수 있다
경매개시결정	경매 절차가 이미 시작됨	집이 경매로 넘어가는 중이다. 가장 주의해야 한다
가등기	장래 본등기를 위해 순위를 미리 잡아 둔 등기	본등기가 되면 그 사이 끼어든 후순위 권리가 영향을 받을 수 있다
신탁등기	소유권이 수탁자(보통 신탁회사) 앞으로 되어 있음	처분·임대 권한의 주체가 등기부상 소유자와 다를 수 있다

가압류·압류가 있다고 해서 매매계약 자체가 언제나 불가능하거나 무효가 되는 것은 아니다. 다만 매수인·임차인이 권리를 안전하게 취득하거나 보증금을 회수하는 데 중대한 장애가 될 수 있다. 사유를 확인하기 전에는 계약·잔금을 진행하지 않는 편이 안전하다.

을구: 소유권 외에 어떤 권리가 걸려 있나

을구에는 근저당권, 전세권, 지상권, 지역권, 등기된 임차권 등이 기록된다. 전세·월세 세입자라면 가장 신경 써야 할 칸이다. 앞에서 본 을구 이미지의 근저당권설정이 그 예다.

을구에 있다고 해서 그 권리가 항상 선순위인 것은 아니다. 권리의 선후는 접수 순서와 개별 법률관계로 따로 확인해야 한다.

채권최고액은 실제 빚이 아니라 담보 한도다

가장 많이 오해하는 지점이다. 근저당권의 채권최고액은 실제 남은 대출금이 아니다. 근저당권자(은행 등)가 장래 발생할 원금·이자·지연손해금을 일정 한도까지 담보하려고 설정한 금액이다.

실제 대출 잔액은 등기부에 나오지 않는다. 금융기관이 발급한 대출잔액증명서·상환예정금액 확인서로 따로 확인해야 한다. 채권최고액이 실제 원금보다 높게 설정되는 경우가 많지만, 그 비율은 법으로 정해진 것이 아니라 금융기관·계약마다 다르다.

큰 채권최고액의 근저당이 이미 설정돼 있고 그 뒤 순위로 보증금이 들어가면, 경매 시 선순위부터 배당돼 보증금을 다 못 받을 수 있다. "채권최고액 + 내 보증금이 시세 이하"라는 이유만으로 안전하다고 단정하면 안 된다. 경매 낙찰가는 매매 시세보다 낮고, 집행비용·조세·최우선변제가 영향을 준다.

등기부에 안 나오는 위험

등기부가 깨끗해도 끝이 아니다. 등기부에 표시되지 않는 항목이 있다.

항목	등기부에 나오나	어떻게 확인하나
소유자·근저당·압류	나온다	등기부등본
미납 국세·지방세	안 나온다	임대차와 매매의 확인 방법이 다르다. 국세는 세무서, 지방세는 지자체
미납 관리비	안 나온다	관리사무소 문의 + 계약서 정산 조항
기존 임대차의 보증금·확정일자	대개 안 나온다	임대인의 정보 제시, 확정일자 정보 열람, 전입세대확인서, 실제 점유 확인

전 소유자의 체납 관리비 중 공용부분은 매수인에게 승계될 수 있지만 그에 대한 연체료까지 승계되는 것은 아니라는 것이 대법원 판례다. 공용부분인지 전유부분인지는 항목 이름이 아니라 실제 성격으로 판단될 수 있으니, 관리사무소에서 미납분을 확인하고 계약서에 정산 책임 조항을 넣어 둔다.

신탁·가등기가 보이면 혼자 판단하지 않는다

3단계만 잘 봐도 1차 점검은 된다. 다만 아래 둘은 일반인이 혼자 판단하기 어렵다.

신탁등기가 되어 있으면 등기부상 소유자는 수탁자다. 종전 소유자(위탁자)에게 임대·처분 권한이 당연히 인정되는 것이 아니다. 신탁계약에서 위탁자에게 임대 권한을 준 경우도 있지만, 그런 약정이 없으면 임대 권한은 보통 수탁자에게 있다. 권한 없는 위탁자와 맺은 임대차는 수탁자의 승낙이 없으면 수탁자에게 대항하지 못할 수 있다.

신탁등기가 있다면 등기부등본을 신청할 때 신탁원부 내용도 함께 증명해 달라고 신청해야 신탁원부가 포함되어 발급된다. 거기서 임대·처분 권한, 우선수익자, 처분 제한을 확인한다.

가등기는 장래 본등기를 할 권리의 순위를 미리 보전하는 등기다. 소유권 관련 가등기는 갑구에, 지상권·전세권·저당권·임차권 등 소유권 외 권리의 가등기는 을구에 기록된다. 본등기가 되면 그 사이 끼어든 후순위 권리가 영향을 받을 수 있으므로 원인과 권리 내용을 확인해야 한다.

계약일과 잔금일에 다시 뗀다

등기부등본은 한 번 떼서 끝이 아니다. 계약 직전과 잔금 당일에 최신본을 다시 확인한다.

1. 최신본을 다시 뗀다: 해당 부동산에 등기신청이 접수돼 처리 중이면 증명서에 "신청사건 처리 중" 표시가 나타날 수 있다. 그 여부를 본다
2. 표시가 있으면 확인 후 진행한다: 매도인·중개사·법무사에게 그 신청의 원인과 내용을 확인한 뒤 잔금을 지급한다. 신청인이 반드시 매도인인 것은 아니고, 매수인의 소유권이전이나 채권자의 가압류일 수도 있다
3. 말소와 이전을 연속 접수한다: 잔금 지급과 동시에 또는 직후 필요한 말소등기와 소유권이전등기를 접수하고 접수증·접수번호를 확인한다. 등기 순위는 같은 구에서는 순위번호, 다른 구에서는 접수번호로 정해지므로 같은 날 접수했다는 사실만으로 같은 순위가 되지는 않는다

한눈에 정리

단계	확인할 질문
표제부	주소·지번·면적이 계약서와 같은가. 집합건물이면 대지권을 확인했는가
갑구	등기부상 소유자가 계약 상대방인가. 공동소유라면 지분·권한과 계약 대상을 확인했는가. 가압류·가처분·압류·경매·가등기·신탁이 없는가
을구	채권최고액(담보 한도)과 선순위 권리를 확인했는가. 실제 대출 잔액을 따로 확인했는가
등기부 밖	미납 세금·관리비·기존 임대차를 확인했는가
시점	계약일·잔금일에 최신본의 "처리 중" 표시를 확인했는가

어떤 등기부등본을 떼야 하는지부터 갈리는 경우가 많다. 주소는 같은데 토지와 건물을 따로 떼야 하는지, 집합건물 한 통이면 되는지, 말소사항까지 필요한지는 부동산 형태와 목적에 따라 달라진다. 처음부터 잘못 고르면 필요한 내용을 빠뜨리거나 같은 서류를 다시 떼게 된다. 소유권이전등기를 앞두고 있다면 소유권이전등기에서 절차와 준비서류를, 비용이 궁금하다면 부동산등기 비용에서 항목별 금액을 확인할 수 있다.

자주 묻는 질문

등기부등본과 등기사항증명서는 다른 서류인가?

같은 서류다. 정식 명칭이 등기사항증명서(전부/일부)이고, 등기부등본은 이를 일상적으로 부르는 이름이다.

등기사항전부증명서를 떼면 말소사항도 모두 나오나?

항상 그렇지는 않다. "전부"라는 말이 붙었다고 과거 기록까지 따라 나오는 것이 아니다. 과거의 말소된 등기사항까지 보려면 등기사항전부증명서(말소사항 포함)를 골라야 한다.

현재 유효사항을 고르면 근저당권이나 압류가 안 나오나?

아니다. 현재 효력이 있는 근저당권·압류·가압류는 현재 유효사항에도 표시된다. 빠지는 것은 이미 말소된 과거 등기사항이다.

아파트는 집합건물 등기부등본 한 통만 보면 되나?

대지권이 정상적으로 등기된 일반적인 아파트라면 해당 동·호의 집합건물 등기부등본에서 전유부분과 대지권을 함께 확인할 수 있다. 다만 대지권 표시가 없거나 미등기 상태이거나, 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 표시된 경우에는 토지 등기기록도 따로 확인해야 한다.

인터넷에서 출력한 열람 화면을 기관에 제출해도 되나?

열람은 보통 내용 확인용이다. 은행·법원·공공기관에 공식 제출하는 것이 목적이라면 제출처가 요구하는 발급본을 준비하는 편이 안전하다. 서류 형식과 발급일 제한은 제출처에 먼저 확인한다.

열람과 발급 수수료는 얼마인가?

2026년 8월 확인 기준으로 인터넷 열람은 700원, 인터넷 발급은 1통 1,000원이다. 수수료는 바뀔 수 있으므로 결제 전에 인터넷등기소 화면에서 다시 확인한다.

채권최고액이 실제 빚인가?

아니다. 채권최고액은 근저당권자가 우선변제받을 수 있는 담보 한도이지 실제 대출 잔액이 아니다. 실제 잔액은 등기부에 나오지 않으므로 대출잔액증명서·상환예정금액 확인서로 따로 확인해야 한다.

등기부가 깨끗하면 안전한가?

아니다. 미납 세금·관리비와 등기되지 않은 기존 임차인의 보증금은 등기부에 나오지 않고, 잔금 당일 접수된 신청이 아직 기입 전일 수도 있다. 등기부 확인에 더해 세금·관리비·기존 임대차 확인, 잔금 후 등기 접수까지 함께 챙겨야 한다.

신탁등기가 되어 있는 집과 계약해도 되나?

등기부상 소유자가 수탁자이므로 종전 소유자(위탁자)에게 임대·처분 권한이 당연히 있는 것은 아니다. 신탁원부와 신탁계약에서 위탁자에게 그 권한이 있는지 먼저 확인한다. 권한이 없는데 수탁자의 승낙도 없으면 위탁자와 맺은 계약을 수탁자에게 대항하지 못할 수 있다.

이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아니다. 구체적인 사건은 변호사·법무사 등 전문가와 상담하기 바란다. (작성: 법무법인 시화가 운영하는 등기온, 2026년 9월 기준)