결론부터. 전자등기는 법무대리인이 신청서를 접수한다고 끝나지 않는다. 신청인이 직접 인터넷등기소에 들어가 첨부서면에 전자서명을 해야 그때부터 사건이 다음 단계로 간다. 서명이 안 들어오면 접수가 안 되고, 잔금일이 밀린다. 개인은 금융기관 인증서로, 법인은 등기소에서 받은 전자증명서로 서명한다 — 화면은 같고 고르는 값만 다르다.
전체 절차에서 어디쯤인가
▲ 열한 단계 중 고객 몫은 넷입니다. 이 글이 다루는 건 그중 7번입니다.
전자신청은 자격이 있는 법무대리인만 대리할 수 있다. 그래서 신청서 작성·제출은 등기온이 하더라도, 인증서로 하는 서명만큼은 본인이 직접 해야 한다. 여기서 막히면 그 뒤 단계가 전부 멈춘다.
누가 서명해야 하나
그 신청서의 등기권리자와 등기의무자, 즉 신청인이다. 흔한 경우는 이렇다.
- 소유권이전 — 매도인·매수인
- 근저당권 설정 — 채권자(은행)와 소유자(설정자)
- 근저당권 말소 — 채권자(은행)와 소유자
여기서 두 가지를 구분해야 한다. 첫째, 채무자는 서명하지 않는다. 근저당권 설정·말소에서 채무자는 등기부에 채무자로 기록될 뿐 신청인이 아니다. 소유자와 채무자가 다른 경우(물상보증)에도 서명하는 쪽은 소유자다. 둘째, 법인이 신청인이면 그 법인 명의로 서명한다. 대표자 개인 인증서로는 되지 않는다.
신청인 중 한 사람이라도 빠지면 접수가 되지 않는다. 대출을 끼고 사는 매수인은 잔금일에 소유권이전의 매수인이자 근저당권 설정의 설정자가 되므로, 서명할 건이 두 개라는 점을 미리 알아 두는 편이 낫다.
개인과 법인, 무엇이 다른가
| 개인 | 법인 | |
|---|---|---|
| 인증 수단 | 금융기관 전자서명 인증서 | 등기소가 발급한 전자증명서 |
| 미리 할 일 | 은행·증권사에서 인증서 발급 | 등기소 방문 발급 후 인터넷등기소 이용등록까지 |
| 화면에서 고르는 값 | 인증구분 개인(인증서) | 인증구분 법인(전자증명서) |
| 입력 항목 | 성명 + 주민등록번호 | 법인명 + 법인등록번호 |
| 들어가는 메뉴 | 전자서명자 승인 › 부동산 첨부서면 승인 | 전자서명자 승인 › 법인 첨부서면 승인 |
중요한 건 법인은 준비가 하루 만에 안 끝난다는 점이다. 전자증명서를 받으려면 등기소에 직접 가야 하고, 받아 온 접근번호로 인터넷등기소에서 전자증명서를 내려받아 이용등록까지 마쳐야 비로소 서명할 수 있다. 잔금일이 정해진 뒤에 시작하면 늦는다. 절차는 법인 전자증명서 발급과 이용등록에 화면과 함께 정리해 두었다.
화면에서 어디를 누르나
▲ 6번에서 개인과 법인이 갈립니다. 나머지 순서는 같습니다.
승인 버튼을 누르면 인증서 암호를 묻는 창이 뜬다. 여기까지 마쳐야 서명이 끝난 것이다.
자주 막히는 곳
- 조회 결과가 없습니다 — 법무대리인이 아직 서면을 올리지 않았거나, 성명·등록번호가 신청서와 다르게 입력된 경우다. 담당자에게 확인을 요청한다
- 인증서가 목록에 안 뜬다 — 인증서를 저장해 둔 매체를 연결하지 않았거나, 가지고 있는 인증서가 전자서명에 쓸 수 없는 종류인 경우다. 휴대폰 앱 안에서만 쓰는 간편인증은 이 화면에 나오지 않는다
- 보안 프로그램이 계속 설치된다 — 브라우저 보안정책 변경 때문이다. 이런 설치·구동 문제는 인터넷등기소 콜센터에 전화해 안내받는 편이 빠르다
등기온에 맡기면
신청서 작성과 접수는 등기온이 한다. 고객님이 하실 일은 이 화면에서 승인 한 번이다. 언제 어디를 눌러야 하는지는 그 시점에 카카오톡으로 안내해 드리고, 막히면 화면을 같이 보며 도와드린다.
매매라면 소유권이전등기, 대출을 함께 실행한다면 근저당설정등기를 같은 일정으로 묶어 처리한다.
자주 묻는 질문
전자서명은 꼭 당사자가 직접 해야 하나요?
네. 전자서명은 본인의 인증서(법인은 전자증명서)로 하는 것이라 대리할 수 없습니다. 법무대리인이 신청서를 작성하고 접수하더라도, 첨부서면 승인은 신청인인 등기권리자와 등기의무자가 직접 인터넷등기소에서 해야 합니다.
개인은 어떤 인증서가 필요한가요?
시중 금융기관(증권사·우체국 포함)에서 발급받은 실지명의 확인이 가능한 전자서명 인증서면 됩니다. 은행 앱에서 쓰는 인증서를 그대로 쓸 수 있는 경우가 많습니다. 다만 저장한 기기에서만 보이므로, 휴대폰에 저장했다면 PC에서 서명할 때 인증서 복사가 필요할 수 있습니다.
법인은 무엇을 준비해야 하나요?
등기소에서 전자증명서를 발급받고 인터넷등기소에서 이용등록까지 마쳐야 합니다. 발급 신청은 대표자가 직접 등기소에 가는 것이 기본이고 자격이 있는 법무대리인에게 위임할 수 있으며, 접수증의 접근번호는 받은 날부터 10일 이내에 써야 합니다. 발급만 받고 이용등록을 안 하면 서명할 수 없습니다.
조회를 눌렀는데 결과가 없다고 나옵니다. 왜 그런가요?
담당 법무대리인이 아직 첨부서면을 올리지 않았거나, 입력한 성명·등록번호가 신청서에 적힌 값과 다른 경우입니다. 승인대상 구분을 전자등기신청으로 골랐는지도 확인해 보세요. 그래도 안 되면 담당자에게 사건번호와 함께 문의하시면 확인해 드립니다.
승인 버튼만 누르면 끝인가요?
아닙니다. 승인 버튼을 누르면 인증서 암호를 묻는 창이 뜨고, 그 창에서 암호를 넣어야 서명이 완료됩니다. 목록에서 체크만 하고 창을 닫으면 서명되지 않은 상태로 남습니다.
이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 화면 구성과 메뉴 이름은 인터넷등기소 개편에 따라 바뀔 수 있습니다. (작성: 법무법인 시화가 운영하는 등기온, 2026년 9월 기준)