부모님 집을 자녀에게 증여하는 등기는 부모님 서류, 자녀 서류, 함께 만드는 서류로 나눠 준비한다. 하나라도 빠지면 등기소가 접수하지 않는다. 누가 무엇을 챙기는지 아래 한 장에 정리했다.
신청서 내려받기
- 증여로 인한 소유권이전등기 신청서 (한글 파일)
- 위임장 (한글 파일): 부모님 대신 자녀나 대리인이 낼 때만
위 서식은 대법원 양식이다. 다른 서식은 서식 자료실에 있다. 신청서에서 부모님은 등기의무자, 자녀는 등기권리자 칸에 적는다.
순서: 계약서부터 등기까지
- 등기부 확인: 소유자가 부모님이 맞는지, 근저당권이나 압류가 남아 있는지 본다. 읽는 법은 등기부등본 종류 고르기와 읽는 법에 있다.
- 증여계약서 작성: 부모님과 자녀 인적사항, 부동산 표시, 계약일을 적는다.
- 검인: 집이 있는 곳의 시·군·구청에서 계약서에 검인을 받는다.
- 취득세 신고·납부: 자녀가 낸다. 영수필확인서가 있어야 등기를 낼 수 있다. 내는 법은 취득세 납부 방법에 있다.
- 국민주택채권 매입과 수수료 납부: 증여는 매매와 요율이 다르다. 시가표준액 1억 5천만 원 이상이면 특별시·광역시 4.2%, 그 밖의 지역 3.9%다. 사서 바로 파는 방법은 국민주택채권 매입액 계산에 정리했다.
- 등기 접수: 집이 있는 곳 관할 등기소에 낸다.
- 증여세 신고: 등기와 별개로 국세청에 따로 한다.
기한: 세 개를 따로 센다
등기, 취득세, 증여세는 기한도 출발점도 다르다. 하나로 묶어 외우면 나머지 기한을 놓치기 쉽다.
등기를 60일 안에 내지 않으면 과태료가 나올 수 있다. 취득세는 법정기한이 남아 있어도 등기 전에 낸다.
부모님 서류에서 자주 막히는 곳
인감증명서는 일반용, 주민센터에서
증여는 매매가 아니므로 부동산 매도용이 아니라 일반용을 뗀다. 발행일부터 3개월이 지나지 않은 것이어야 한다.
정부24 온라인 발급본은 쓸 수 없다. 온라인으로는 법원·금융기관 제출용을 뗄 수 없어서, 등기에 낼 인감증명서는 주민센터에 가서 받는다. 본인서명사실확인서로 대신해도 된다.
등기필정보: 잃어버려도 등기는 된다
등기필정보(예전 집문서)는 부모님이 집을 살 때 받은 서류다. 신청서에는 그 일련번호와 비밀번호를 적는다.
잃어버렸다면 다시 발급되지 않는다. 대신 아래 셋 중 하나로 본인 확인을 받는다.
① 부모님이 등기소에 직접 가서 등기관 확인을 받는다
② 법무사·변호사가 부모님을 만나 확인서면을 만든다
③ 신청서나 위임장의 부모님 작성 부분을 공증받는다
어느 방법이든 부모님 본인이 직접 해야 한다.
대출·전세를 같이 넘기면 부담부증여
자녀가 부모님의 대출이나 전세보증금까지 떠안으면 부담부증여다. 취득세는 채무만큼은 매매로, 나머지는 증여로 나눠 계산한다. 다만 부모와 자녀 사이에는 채무를 떠안은 사실을 입증해야 이렇게 나눠 계산할 수 있다. 세율과 입증 서류는 부담부증여 취득세: 채무는 매매, 나머지는 증여에 정리했다.
조정대상지역이면 증여 취득세가 12%
증여받은 주택이 조정대상지역(2025년 10월부터 서울 전역과 경기 일부)에 있고 시가표준액이 3억 원 이상이면 취득세가 3.5%가 아니라 12%다. 다만 1세대 1주택자의 집을 배우자나 자녀가 받으면 3.5%로 계산한다. 이 예외를 입증할 때 가족관계증명서가 쓰인다. 등기소 기본 첨부서류는 아니다.
농지가 함께 넘어가면
집과 함께 넘기는 땅이 전·답·과수원이면 자녀가 농지취득자격증명을 받아 붙여야 할 수 있다. 농지가 있는 시·구·읍·면 담당 부서에 먼저 확인한다.
등기온에 맡기면
증여는 부모·자녀 관계, 집의 조건, 대출·전세 여부에 따라 서류와 세금이 달라진다. 증여등기 상담 사전접수에 남겨 주시면 담당자가 먼저 검토하고 비용과 순서를 안내한다.
이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률·세무 자문이 아니다. 세율은 주택 기준 표준세율이고 지방교육세·농어촌특별세는 따로 붙는다. 증여세 계산은 세무 전문가와 확인한다. (작성: 법무법인 시화가 운영하는 등기온, 2026년 10월 기준)