부기등기 말소는 어떤 부기등기가 붙어 있느냐에 따라 절차가 다르다. 등기부에 "부기등기"라는 이름의 등기가 따로 있는 것이 아니라, 소유권이나 다른 권리에 가지번호(2-1 같은 번호)로 붙는 등기를 통틀어 부기등기라 부르기 때문이다. 지우는 사람도, 지울 수 있는 시점도, 내야 하는 서류도 종류마다 갈린다.
개인 소유 주택의 등기부에서 자주 보는 부기등기는 세 가지다.
① 임대사업자(민간임대주택) 부기등기
② 주택법 금지사항 부기등기
③ 환매특약등기
이 글은 세 가지를 차례로 다룬다. 등기부를 떼어 어느 쪽인지 먼저 확인하면 아래에서 해당하는 절만 읽으면 된다.
부기등기가 무엇인가
부기등기는 독립된 순위번호를 받지 않고 이미 있는 등기에 덧붙이는 등기다. 소유권등기가 2번이면 그 소유권에 붙는 부기등기는 2-1, 2-2 식으로 적힌다. 부동산등기법 제52조가 부기로 하는 등기를 정해 두었다.
- 등기명의인의 이름·주소가 바뀐 변경등기
- 소유권 외의 권리(근저당권·전세권 등)의 이전등기
- 권리의 변경·경정등기
- 환매특약등기
- 그 밖에 다른 법률이 부기로 하라고 정한 등기: 민간임대주택 부기등기, 주택법 금지사항 부기등기가 여기에 든다
이 가운데 "말소"가 문제 되는 것은 집에 붙은 표시가 더 이상 사실과 맞지 않게 된 경우다. 임대사업자 등록이 끝났는데 민간임대주택 표시가 남아 있거나, 분양이 끝났는데 금지사항이 남아 있거나, 환매기간이 지났는데 환매특약이 남아 있는 경우다.
어떤 부기등기인지 확인하는 법
인터넷등기소에서 등기사항전부증명서를 떼어 갑구를 본다. 소유권 줄 아래에 가지번호로 붙은 줄의 "등기목적" 칸을 읽으면 된다.
- 민간임대주택등기라고 적혀 있으면 ① 임대사업자 부기등기
- 금지사항등기 또는 "주택법에 따라 입주자를 모집한 주택으로서…"로 시작하는 문구가 있으면 ② 주택법 금지사항 부기등기
- 환매특약이라고 적혀 있으면 ③ 환매특약등기
말소가 끝난 부기등기는 그 줄에 빨간 줄이 그어지고, 아래에 "○-○번 ○○등기말소"가 새 순위번호로 기록된다. 빨간 줄이 없으면 아직 살아 있는 등기다.
① 임대사업자 부기등기 말소
임대사업자로 등록한 주택에는 "임대의무기간 동안 계속 임대해야 하고 임대료 증액기준을 지켜야 하는 민간임대주택"이라는 부기등기가 붙는다(민간임대주택에 관한 특별법 제5조의2). 등록이 끝나면 이 표시도 지워야 한다.
누가 지우나: 소유자(임대사업자)가 신청한다. 같은 법 시행령 제4조의2 제2항이 "등록이 말소된 경우 부기등기의 말소를 신청해야 한다"고 정한다.
언제 지울 수 있나: 시·군·구청에서 임대사업자 등록이 말소된 뒤다. 임대의무기간이 끝나 말소된 경우, 자진말소, 직권말소 모두 같다.
자동으로 지워지지 않는다: 구청의 등록 장부와 등기소의 등기부는 연동되지 않는다. 구청에서 말소 처리가 끝났다는 말을 들어도 등기부는 그대로다. 왜 그런지와 그대로 두면 무엇이 걸리는지는 임대사업자 부기등기 말소: 자동으로 안 된다에 정리했다.
무엇을 내나: 말소 신청서, 말소 사항이 적힌 쪽까지 포함한 임대사업자 등록증 전 쪽, 등록면허세·등기신청수수료 영수필확인서다. 대법원 신청서 양식과 쓰는 법은 임대사업자 부기등기 말소 필요서류와 신청서 양식에서 바로 받을 수 있다.
건수: 이 부기등기는 건물(주택)에만 붙고 토지에는 없다. 그래서 말소 건수는 주택 수와 같다. 세 채를 등록했다 말소했으면 말소등기도 세 건이고, 관할 등기소가 다르면 등기소별로 나눠 낸다.
등록을 말소했는데 부기등기를 애초에 했는지 모르겠다면 임대사업자 등록 말소 뒤 부기등기: 했는지부터 확인을 먼저 본다. 아직 등록 중이고 붙이는 쪽이라면 주택임대사업자 부기등기다.
② 주택법 금지사항 부기등기 말소
아파트를 분양받았을 때 등기부에 보이는 "입주예정자의 동의 없이는 양도하거나 제한물권을 설정하거나 압류·가압류·가처분 등을 할 수 없음"이라는 줄이다. 주택법 제61조 제3항에 따라 사업주체(시행사)가 분양받은 사람들을 보호하려고 붙인다.
누가 지우나: 사업주체다. 분양받은 사람이 직접 지우는 등기가 아니다.
언제 지울 수 있나: 입주예정자가 소유권이전등기를 신청할 때, 또는 사업계획승인이 취소된 때다. 그 밖에는 말소할 수 없고, 입주가능일부터 60일이 지나면 말소할 수 있다(주택법 시행령 제72조 제3항).
그래서 분양받은 사람 입장에서는 소유권이전등기가 끝나면 함께 정리되는 것이 보통이다. 소유권이전등기가 끝났는데도 그 줄이 살아 있다면 사업주체나 그 등기를 맡은 법무대리인에게 확인한다.
③ 환매특약등기 말소
부동산을 팔면서 "일정 기간 안에 다시 사겠다"는 약정을 매매등기와 동시에 등기한 것이다(민법 제592조). 매수인의 소유권등기에 부기로 붙는다(부동산등기법 제52조 제6호). 환매기간은 부동산의 경우 5년을 넘지 못하고, 정하지 않았으면 5년이다(민법 제591조).
환매권을 행사한 경우: 환매에 따른 소유권 취득 등기를 하면 등기관이 환매특약등기를 말소한다(부동산등기규칙 제114조 제1항). 따로 말소를 신청할 일이 없다.
환매기간이 지난 경우: 환매권은 소멸하지만 등기는 저절로 빠지지 않는다. 말소등기를 신청해야 한다. 등기는 권리자와 의무자가 함께 신청하는 것이 원칙이라(부동산등기법 제23조 제1항) 환매권자의 협조가 필요하고, 협조를 받지 못하면 판결을 받아 진행한다.
말소등기 공과금
개인이 신청하는 말소등기의 공과금은 종류와 관계없이 한 건에 아래와 같다.
| 항목 | 전자신청 | 등기소 방문(서면) |
|---|---|---|
| 등록면허세 | 6,000원 | 6,000원 |
| 지방교육세 | 1,200원 | 1,200원 |
| 등기신청수수료 | 1,000원 | 4,000원 |
| 합계(한 건) | 8,200원 | 11,200원 |
등록면허세와 지방교육세는 위택스(서울은 서울시 ETAX)에서 내고, 등기신청수수료는 접수 방법에 따라 다르다. 등기온은 전자신청으로 접수하므로 8,200원이다. 주택이 여러 채면 건수만큼 든다. 대행 보수는 공과금과 별도다.
등기온에 맡기면
임대사업자 부기등기 말소는 말소 사항이 적힌 임대사업자 등록증 전 쪽을 카카오톡으로 보내 주시면 등록면허세 납부부터 접수·완료까지 처리한다. 여러 채라 관할이 갈리는 경우도 등기소별로 나눠 진행한다. 수수료는 건수와 명의 형태에 따라 부기등기 말소 신청 화면에서 바로 계산된다.
환매특약등기 말소와 금지사항 부기등기처럼 상대방이 있거나 사업주체가 신청하는 등기는 사안마다 달라 등기부를 보고 상담한 뒤 진행한다.
자주 묻는 질문
등기부에 "부기등기"라는 말이 없는데 어디를 봐야 하나요?
갑구에서 소유권 줄 아래 가지번호(2-1 같은 번호)로 붙은 줄을 보시면 됩니다. "민간임대주택등기", "금지사항등기", "환매특약"처럼 등기목적 칸에 적힌 이름으로 종류를 구분합니다.
임대사업자 등록을 말소했는데 등기부가 그대로입니다.
정상입니다. 구청의 등록 말소와 등기소의 말소등기는 별개 절차라 자동으로 연동되지 않습니다. 소유자가 등기소에 말소등기를 신청하셔야 지워집니다.
부기등기 말소 비용은 얼마인가요?
공과금은 한 건에 전자신청 8,200원, 등기소 방문 11,200원입니다. 주택 수만큼 듭니다. 대행을 맡기시면 보수가 따로 듭니다.
분양받은 아파트 등기부에 금지사항 부기등기가 있습니다. 제가 지워야 하나요?
아니요. 사업주체가 지우는 등기이고, 소유권이전등기를 신청할 때 함께 정리되는 것이 보통입니다. 소유권이전등기가 끝났는데도 남아 있으면 사업주체나 그 등기를 맡은 법무대리인에게 확인하시면 됩니다.
환매기간이 지났는데 환매특약등기가 남아 있습니다.
기간이 지나도 등기는 저절로 빠지지 않습니다. 말소등기를 신청하셔야 하고, 환매권자와 함께 신청하는 것이 원칙입니다. 협조를 받기 어려우면 판결을 받아 진행합니다.
말소가 끝났는지 어떻게 확인하나요?
등기사항전부증명서를 다시 떼어 갑구를 보시면 됩니다. 말소된 부기등기 줄에 빨간 줄이 그어지고, 아래에 말소등기가 새 순위번호로 기록됩니다.
이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 조문은 국가법령정보센터의 현행 법령(2026년 10월 조회) 기준이고, 금액은 「등기사항증명서 등 수수료규칙」(2025년 8월 1일 시행)과 지방세법 기준입니다. (작성: 법무법인 시화가 운영하는 등기온, 2026년 10월 기준)