결론부터. 주택임대사업자로 등록했다면 그 집 등기부에 민간임대주택이라는 표시를 붙여야 한다. 기한은 "언제까지"가 아니라 등록 후 지체 없이다. 안 하면 과태료가 나오고, 회차가 쌓일수록 올라간다. 주택 한 채당 한 건씩이다.
등기부에 무엇이 붙나
소유권 자체를 바꾸는 등기가 아니라, 이미 있는 소유권등기에 덧붙이는 표시다. 그래서 부기(附記)등기라 부르고, 갑구의 소유권 아래에 딸려 붙는다. 붙는 문구는 시행령이 정해 놓았다.
이 주택은 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조제1항에 따라 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하고, 같은 법 제44조의 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택임
등기부를 떼는 사람은 누구나 이 줄을 본다. 세입자는 이 집이 임대의무기간 중이라 함부로 팔리지 않는다는 것과 임대료를 연 5퍼센트 넘게 올릴 수 없다는 것을 계약 전에 확인할 수 있다. 제도의 목적이 거기에 있다.
기한은 "3개월"이 아니다
인터넷에 등록일부터 3개월이라고 적힌 글이 많은데, 법에는 그런 기한이 없다. 민간임대주택에 관한 특별법 제5조의2 제3항은 이렇게만 정한다.
제1항에 따른 부기등기는 임대사업자의 등록 후 지체 없이 하여야 한다. 다만, 임대사업자로 등록한 이후에 소유권보존등기를 하는 경우에는 소유권보존등기와 동시에 하여야 한다.
지체 없이는 3개월보다 짧다. 며칠 안에 하라는 뜻으로 읽는 것이 안전하다. 임대사업자 등록증을 받으면 그 주에 처리한다고 생각하면 된다.
신축이라 보존등기를 아직 안 했다면
등록을 먼저 하고 나중에 소유권보존등기를 하는 경우에는 보존등기와 동시에 부기등기를 넣는다. 보존등기를 먼저 끝내고 부기등기를 따로 신청하는 것이 아니다. 신축 임대주택에서 자주 놓치는 지점이다.
오래전에 등록했는데 안 했다면
이 제도는 2020년 12월 10일부터 시행됐다. 시행 전에 이미 소유권보존등기를 마친 등록 주택에는 2년의 유예가 있었고, 그 기한은 2022년 12월 9일에 끝났다. 지금까지 안 했다면 유예는 이미 지난 상태이므로 바로 신청해야 한다.
안 하면 얼마나 나오나
같은 법 제67조 제3항이 500만원 이하의 과태료를 정하고 있다. 실제 부과는 위반 횟수에 따라 올라간다.
| 위반 횟수 | 과태료 |
|---|---|
| 1차 | 200만원 |
| 2차 | 400만원 |
| 3차 이상 | 500만원 |
주의할 것은 주택 수만큼 센다는 점이다. 세 채를 등록했는데 세 채 모두 부기등기를 안 했다면 한 건으로 끝나지 않는다.
비용은 한 채에 만원 남짓
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 등록면허세 | 6,000원 |
| 지방교육세 | 1,200원 (등록면허세의 20퍼센트) |
| 등기신청수수료 | 3,000원 이하 (전자신청이면 더 싸다) |
| 합계 | 10,200원 이하 |
비과세라고 적어 둔 안내가 있는데 사실이 아니다. 금액이 작을 뿐 등록면허세와 지방교육세는 낸다. 그리고 이 금액은 주택 한 채 기준이다.
무엇을 준비하나
- 임대사업자 등록증 — 시·군·구청 발급. 렌트홈에서도 확인할 수 있다
- 등록면허세 영수필확인서 — 위택스에서 납부하고 받는다. 서울은 이택스
- 등기신청수수료 영수증
- 신분증 — 본인이 직접 갈 때
- 위임장과 대리인 신분증 — 맡길 때
여러 채라면 등기소가 갈린다. 부기등기는 그 부동산 소재지 관할 등기소에 신청하는 것이라, 서울과 경기에 한 채씩 있으면 두 곳에 따로 낸다. 한 번에 몰아서 낼 수 없다.
자주 막히는 곳
- 등록만 하고 끝난 줄 안다 — 시·군·구청 등록과 등기소 부기등기는 별개 절차다. 등록증을 받았다고 등기부가 저절로 바뀌지 않는다
- 한 건만 신청한다 — 등록한 주택마다 따로다. 한 사람이 세 채면 세 건이다
- 신축에서 순서를 놓친다 — 등록 후 보존등기라면 보존등기와 동시에 넣어야 한다
- 말소를 안 한다 — 임대사업자 등록을 말소해도 부기등기는 남는다. 따로 지워야 한다
등기온에 맡기면
임대사업자 등록증만 보내 주시면 세금 납부부터 접수·완료까지 처리한다. 여러 채라 관할이 갈리는 경우도 등기소별로 나눠 진행한다. 자세한 안내는 부기등기에서 볼 수 있다.
임대사업자 등록을 말소하셨다면 이 등기를 지우는 절차가 따로 있다. 부기등기 말소에 정리해 두었다.
자주 묻는 질문
부기등기는 등기부 어디에 표시되나요?
소유권등기에 덧붙는 것이라 갑구의 소유권 표시 아래에 딸려 나옵니다. 별개의 순위번호를 받는 것이 아니라 기존 소유권등기의 번호에 가지번호가 붙는 형태입니다.
등록일부터 3개월 이내라고 들었는데 맞나요?
법에 3개월이라는 기한은 없습니다. 민간임대주택에 관한 특별법 제5조의2는 등록 후 지체 없이 하라고만 정합니다. 3개월은 다른 제도와 섞여 퍼진 것으로 보이며, 실제로는 그보다 빨리 처리하셔야 합니다.
임대사업자 등록만 하면 자동으로 되는 것 아닌가요?
아닙니다. 등록은 시·군·구청에, 부기등기는 등기소에 하는 별개 절차입니다. 등록증을 받으셨더라도 등기부에는 아무것도 붙지 않은 상태입니다.
세 채를 등록했는데 한 번에 신청할 수 있나요?
주택마다 한 건씩입니다. 게다가 부동산 소재지 관할 등기소가 다르면 등기소별로 따로 신청해야 합니다. 비용도 채수만큼 듭니다.
등록면허세가 비과세라고 하던데요?
아닙니다. 등록면허세 6,000원과 지방교육세 1,200원을 냅니다. 금액이 작아 없는 것처럼 안내된 글이 돌아다니지만, 영수필확인서가 있어야 접수가 됩니다.
신축 임대주택은 언제 하나요?
임대사업자 등록을 먼저 하고 나중에 소유권보존등기를 한다면, 보존등기와 동시에 부기등기를 넣습니다. 보존등기를 마친 뒤에 따로 신청하는 것이 아니라 한 번에 처리하는 구조입니다.
과태료는 한 번만 나오나요?
위반 횟수에 따라 1차 200만원, 2차 400만원, 3차 이상 500만원으로 올라갑니다. 등록한 주택 수만큼 각각 따지므로 여러 채를 미이행 상태로 두면 부담이 커집니다.
임대사업자 등록을 말소하면 부기등기도 없어지나요?
없어지지 않습니다. 말소등기를 따로 신청해야 등기부에서 지워집니다. 그대로 두면 등기부에 임대주택 표시가 남아 매도나 대출에서 걸립니다.
이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 과태료 부과 기준과 수수료는 개정에 따라 바뀔 수 있습니다. (작성: 법무법인 시화가 운영하는 등기온, 2026년 9월 기준)