토지거래허가는 종전에 땅 이야기였다. 지금은 아파트를 사는 사람이 계약 전에 마주치는 절차다. 수도권 주요 지역이 허가구역으로 지정되면서, 허가 없이 맺은 계약은 효력이 없고 등기도 되지 않는 상태가 됐다.
아파트가 걸리는 이유는 기준면적이다. 도시지역 주거지역의 허가 기준면적은 60제곱미터인데, 허가구역을 지정할 때 그 기준을 10퍼센트까지 낮춰 공고할 수 있다. 수도권 허가구역은 대부분 10퍼센트를 적용해 대지지분 6제곱미터 초과로 공고했다. 전용면적이 아니라 등기부에 적힌 대지권 지분이 기준이라, 소형 평형도 대개 넘는다.
구역과 지정기간은 이 글로 판단하지 마시기 바랍니다. 토지거래허가구역은 시·도지사가 공고로 지정하고, 지정 차수와 지자체에 따라 만료일이 서로 다르다. 같은 수도권 안에서도 2025년 10월 지정분과 2026년 7월 신규 지정분의 만료일이 다르고, 기간 만료 전 재지정이나 중도 해제 공고도 수시로 난다. 실거주 유예 요건도 정부 방안에 따라 바뀌어 왔다. 계약 전에 토지이음(eum.go.kr)과 관할 구청 담당 부서에서 해당 번지의 구역 지정 여부·지정기간·유예 요건을 직접 확인해야 한다. 아래 절차와 기한은 법령이 정한 뼈대이고, 구역·기간·유예는 공고 사항이다.
전체 흐름 — 계약부터 실거주까지
순서에서 가장 헷갈리는 지점이 여기다. 계약이 먼저고 허가가 그 다음이다. 허가를 받아 두고 계약하는 구조가 아니라, 허가받을 것을 조건으로 계약한 뒤 매도인과 매수인이 함께 구청에 신청한다. 매도인 협조가 없으면 신청 자체가 시작되지 않는다.
그래서 계약서에 불허 시 계약 무효·계약금 반환 조항을 넣지 않으면 허가가 나지 않았을 때 돈이 묶인다. 이 조항 하나가 이 절차에서 매수인이 스스로 챙길 수 있는 가장 확실한 보호 장치다.
허가증은 신청받은 날부터 15일 이내에 교부된다. 이 날짜가 이후 기한의 기산점이다.
허가 뒤 기한 — 등기까지가 확실한 부분
허가를 받으면 정해진 기간 안에 잔금을 치르고 소유권이전등기를 마쳐야 한다. 국토교통부는 허가 후 4개월 내에 주택을 취득(등기)해야 한다고 설명한다. 이 기한을 넘기면 절차를 다시 밟아야 할 수 있으므로, 잔금일을 허가일 기준으로 역산해 잡아야 한다.
여기서 갈리는 것은 입주 시점이다. 주거용으로 허가받았으므로 원칙은 소유권을 취득한 뒤 곧바로 실거주를 시작하는 것이고, 4개월은 취득(등기) 기한이고, 입주는 잔금일에 전입신고를 맞추는 것이 원칙이다. 다만 세입자가 있는 집은 실거주를 임대차 종료일까지 미룰 수 있는 유예가 운영돼 왔다.
유예는 조건부다. 매수인의 무주택 여부와 기준일, 허가를 받아야 하는 시한이 함께 걸린다. 세입자가 있다는 사실만으로 자동 유예가 되는 것이 아니다. 요건과 기한은 정부 방안으로 여러 차례 바뀌었으므로, 계약 전에 관할 구청에서 현재 적용되는 요건을 확인해야 한다. 1주택자가 유예를 기대하고 계약했다가 실거주 의무를 그대로 지게 되는 것이 이 제도에서 가장 비싼 착오다.
구청에 낼 서류
반려가 가장 많이 나는 항목은 입주예정 세대 전원 서류다. 매수인 본인 것만 갖춰 가면 그 자리에서 막힌다. 지방에 있는 가족이나 합가 예정인 부모님 서류까지 필요하고, 14세 미만은 법정대리인이 서명한다. 행정정보 공동이용 사전동의서는 세대주와 세대원이 각각 1부다.
토지취득자금 조달계획서는 매수인별로 각 1부다. 공동명의면 사람 수만큼 필요하다. 부속서류는 구청마다 조금씩 다르므로, 서류를 모으기 전에 관할 부서에 목록을 한 번 확인하는 편이 두 번 가는 것보다 빠르다.
자금조달계획서는 두 번 낸다
이름이 비슷해 한 번만 내고 끝난 줄 아는 경우가 많은데, 서로 다른 절차의 다른 서식이다. 허가 단계에서 내는 것은 토지취득자금 조달계획서이고, 계약일부터 30일 이내에 하는 부동산 거래신고에서 내는 것은 주택취득자금 조달 및 입주계획서다. 담당 부서도 다르다. 한 번만 내면 다른 하나가 미제출로 남는다.
증빙서류 요구 수준도 다르다. 허가 단계에서는 원칙적으로 증빙을 요구하지 않지만, 투기과열지구의 거래신고에서는 항목별 증빙을 전부 붙여야 한다. 예금잔액증명서, 대출승인서, 기존 부동산 매매계약서, 임대차계약서, 증여세 신고서 같은 것들이다.
실거주를 어기면 — 이행강제금은 매년이다
구청은 먼저 3개월 이내의 이행기간을 정해 이행명령을 내린다. 그래도 지키지 않으면 의무기간이 끝날 때까지 1년에 한 번씩 반복해서 부과한다. 한 번 내고 끝나는 과태료와 성격이 다르다.
요율은 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제18조와 같은 법 시행령 제16조가 정한다. 당초 목적대로 이용하지 않고 방치하면 10퍼센트, 직접 이용하지 않고 임대하면 7퍼센트, 허가관청 승인 없이 이용목적을 변경하면 5퍼센트이고, 기준은 취득가액이다. 15억원에 산 아파트를 실거주 없이 전세로 돌리면 7퍼센트가 적용돼 연 1억원 안팎이 매년 나온다.
허가를 아예 받지 않고 체결한 계약은 효력이 없다. 등기도 되지 않는다. 무허가나 부정한 방법으로 허가를 받은 경우에는 2년 이하의 징역 또는 계약 체결 당시 개별공시지가에 따른 토지가격의 30퍼센트 이하 벌금이 따른다.
등기 단계에서 걸리는 지점
- 허가증 없이 등기 신청 — 각하된다. 허가구역 안의 거래는 허가증이 첨부정보다
- 허가 기한 경과 — 잔금일을 허가일 기준으로 역산해 잡지 않으면 기한에 쫓긴다
- 허가 내용과 등기 내용 불일치 — 공동명의 지분율이나 매수인 구성이 허가와 다르면 보정 대상이다. 명의를 바꿀 일이 생기면 등기 전에 허가부터 정리한다
- 거래신고 미필 — 거래신고필증 없이는 소유권이전등기를 신청할 수 없다
- 실거주 판정의 근거는 전입신고 기록이다. 잔금일에 전입신고를 맞춰 두지 않으면 나중에 입증이 어려워진다
등기온의 토지거래허가에서 구역·절차를 유형별로 볼 수 있고, 매수 뒤 등기는 소유권이전등기에서 서류 검토부터 접수·완료까지 처리한다. 취득세 예상액은 부동산 취득세 계산기로 미리 가늠할 수 있고, 대출을 함께 실행한다면 근저당 설정등기를 같은 일정에 묶는다.
자주 묻는 질문
내가 사려는 아파트가 허가 대상인지 어떻게 아나?
토지이음에서 해당 번지를 조회하면 허가구역 지정 여부를 확인할 수 있다. 구역 안이라면 등기부의 대지권 지분이 공고된 기준면적을 넘는지 본다. 수도권 허가구역은 대부분 6제곱미터 초과로 공고돼 있어 아파트 대부분이 대상이다. 지정기간과 기준면적은 구역마다 다르므로 관할 구청 확인이 확실하다.
허가를 먼저 받고 계약해야 하나?
아니다. 허가받을 것을 조건으로 계약한 뒤 매도인과 매수인이 함께 신청한다. 계약서에 불허 시 무효와 계약금 반환 조항을 반드시 넣어야 한다.
허가는 얼마나 걸리나?
신청받은 날부터 15일 이내에 허가증이 교부된다. 이 날짜가 이후 기한의 기산점이다.
허가 뒤 언제까지 등기를 마쳐야 하나?
국토교통부는 허가 후 4개월 내에 주택을 취득(등기)해야 한다고 설명한다. 잔금일을 허가일 기준으로 역산해 잡아야 하고, 정확한 기한은 허가증과 관할 구청 안내로 확인한다.
세입자가 있으면 실거주가 유예되나?
유예 제도가 운영돼 왔지만 조건부다. 매수인의 무주택 여부와 기준일, 허가를 받아야 하는 시한이 함께 걸리고 요건이 여러 차례 바뀌었다. 세입자가 있다는 사실만으로 자동 유예되지 않으므로 계약 전에 관할 구청에서 현재 요건을 확인해야 한다.
실거주를 못 하게 되면 이행강제금은 한 번만 내나?
아니다. 3개월 이내의 이행기간을 준 뒤에도 지키지 않으면 의무기간이 끝날 때까지 매년 반복 부과된다. 임대한 경우 취득가액의 7퍼센트가 해마다 나온다.
자금조달계획서를 허가 때 냈으면 거래신고 때는 안 내도 되나?
내야 한다. 허가 단계의 토지취득자금 조달계획서와 거래신고 단계의 주택취득자금 조달 및 입주계획서는 다른 서식이다. 한 번만 내면 하나가 미제출로 남는다.
허가 없이 계약하면 어떻게 되나?
계약이 효력을 갖지 못하고 등기도 되지 않는다. 무허가나 부정한 방법으로 허가를 받은 경우에는 2년 이하의 징역 또는 계약 체결 당시 개별공시지가에 따른 토지가격의 30퍼센트 이하 벌금이 따른다.
이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아니다. 절차·서류·이행강제금은 부동산 거래신고 등에 관한 법률과 같은 법 시행령 기준이고, 허가구역 지정 범위·지정기간·실거주 유예 요건은 지자체와 정부 공고로 수시로 바뀌므로 계약 전에 토지이음과 관할 구청에서 직접 확인하기 바란다. 구체적인 사건은 자격 있는 전문가와 상담하기 바란다. (작성: 법무법인 시화가 운영하는 등기온, 2026년 9월 기준)