결론부터. 등기 신청만 놓고 보면 법무사와 변호사 어느 쪽이든 된다. 둘 다 법이 정한 대리 자격자이고, 전자신청도 이 둘만 대리할 수 있다. 갈리는 지점은 등기가 아니라 그 등기에 다툼이 붙었을 때다.
자격별로 할 수 있는 일
| 법무사 | 변호사 | |
|---|---|---|
| 등기 신청 대리 | 가능 | 가능 |
| 전자신청 대리 | 가능 | 가능 |
| 법원 제출서류 작성 | 가능 | 가능 |
| 경매·공매 입찰 대리 | 가능 | 가능 |
| 소송 대리 | 불가 | 가능 |
법무사의 업무 범위는 법무사법이 정해 두었고 등기·공탁 신청 대리가 그 핵심이다. 변호사는 일반 법률사무 전반을 다루며 여기에 소송 대리가 포함된다. 표에서 다른 줄은 마지막 하나뿐이다.
등기 자체는 차이가 없다
매매로 소유권을 넘기고, 대출을 받아 근저당을 설정하고, 임원을 바꾸는 일 — 이런 등기는 서류와 절차가 정해져 있다. 누가 하든 결과가 같고, 등기소도 자격을 구분하지 않는다.
그래서 등기만 놓고 자격을 따질 이유는 없다. 비용과 처리 속도로 고르면 된다.
갈리는 지점 — 다툼이 붙었을 때
문제는 등기가 순탄하게 끝나지 않을 때다. 법무사는 소송을 대리할 수 없다. 사건이 분쟁으로 번지면 거기서 멈추고 변호사를 다시 찾아야 한다.
- 상속 등기에 이견이 있다 — 상속인 중 한 명이 협의에 응하지 않으면 상속재산분할 심판으로 간다
- 매도인이 협조하지 않는다 — 잔금을 치렀는데 서류를 안 주면 소유권이전등기 청구 소송이다
- 명의신탁이 얽혀 있다 — 등기 명의와 실제 소유가 다르면 무효·과징금 문제가 함께 걸린다
- 가압류·가처분이 걸려 있다 — 등기부에 이미 다툼이 기록돼 있다는 뜻이다
- 계약 자체에 하자가 있다 — 취소·해제를 다투게 되면 등기 절차가 아니라 분쟁이다
이때 담당자가 바뀌면 처음부터 다시 설명해야 한다. 서류를 넘겨받은 쪽은 계약 경위도, 그동안 오간 말도 모른다. 시간과 비용이 거기서 붙는다.
그러면 어떻게 고르나
| 상황 | 고려 |
|---|---|
| 서류가 다 갖춰진 매매·근저당·임원변경 | 어느 쪽이든 결과가 같다. 비용과 일정으로 고른다 |
| 상속인이 여럿이거나 연락이 닿지 않는다 | 협의가 깨질 여지가 있다면 처음부터 변호사 쪽이 낫다 |
| 등기부에 가압류·가처분이 있다 | 다툼이 이미 기록돼 있다. 등기만으로 안 끝날 수 있다 |
| 상대방이 비협조적이다 | 소송으로 갈 가능성을 미리 열어 두는 편이 안전하다 |
등기온은 어느 쪽인가
등기온은 법무법인 시화가 운영한다. 변호사 조직이라 등기가 분쟁으로 번져도 같은 곳에서 이어서 처리할 수 있다. 서류를 다른 사무소로 넘기고 경위를 다시 설명하는 단계가 없다.
서류가 갖춰진 등기는 평소대로 처리한다. 달라지는 것은 진행 중에 다툼이 생겼을 때다 — 거기서 멈추지 않는다.
유형별 비용은 법인등기 비용안내에서, 부동산은 부동산등기에서 확인하실 수 있다.
자주 묻는 질문
등기는 법무사에게 맡기는 것 아닌가요?
법무사가 가장 흔한 것은 맞습니다. 다만 법이 등기 신청 대리를 법무사에게만 허용한 것은 아니고, 변호사도 대리할 수 있습니다. 전자신청 대리도 두 자격 모두 가능합니다. 다툼이 없는 등기라면 어느 쪽이든 결과가 같습니다.
법무사와 변호사 중 어디가 더 저렴한가요?
사건과 사무소에 따라 다릅니다. 자격보다 사무소별 차이가 크므로 견적을 받아 비교하시는 편이 정확합니다. 등기온은 유형별 수수료와 공과금을 분리해 공개하고 있습니다.
법무사에게 맡겼는데 소송으로 가면 어떻게 되나요?
법무사는 소송을 대리할 수 없으므로 변호사를 따로 선임하셔야 합니다. 이때 사건 경위를 처음부터 다시 설명해야 하고, 그동안의 진행이 끊깁니다. 다툼이 예상되는 사건이라면 시작부터 변호사 쪽에 맡기는 편이 시간을 아낍니다.
등기온에 맡기면 무엇이 다른가요?
법무법인이라 등기와 분쟁을 한곳에서 처리합니다. 등기 진행 중 다툼이 생겨도 담당이 바뀌지 않습니다. 일반 사건에서 절차가 더 번거로워지지는 않습니다.
셀프로 하면 안 되나요?
제도상 본인 신청은 가능합니다. 다만 보정이 나거나 각하되면 일정이 밀립니다. 잔금일이 걸린 거래나 법정 기한이 있는 등기에서는 그 위험이 대행 비용보다 큽니다.
법무법인과 법무사 사무소는 이름만 다른 건가요?
다릅니다. 법무법인은 변호사가 설립하는 법인이고, 법무사 사무소는 법무사가 운영합니다. 자격과 업무 범위가 달라서, 소송 대리가 필요한 순간에 차이가 드러납니다.
이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 변호사·법무사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다. (작성: 법무법인 시화가 운영하는 등기온, 2026년 9월 기준)